低金利で推移する日本の住宅ローン - 住宅ローン選びのポイント

日本の住宅ローンは歴史的な低金利で推移している

住宅ローンを検討される方にとって最も気になるのが、現在の金利と今後の金利動向でしょう。まずは、これまで日本の住宅ローン金利がどのように推移してきたか、直近の金利動向はどうなっているかを見てみましょう。

こちらのグラフは1984年以降の日本の民間金融機関の住宅ローン金利の推移を表しています。変動金利は1990年頃に8%を超えていますが、バブル崩壊により1996年には2%近くにまで低下しています。以降、低金利の状態が続き、2016年からの日銀によるマイナス金利政策の影響もあり、歴史的な低金利が続いている状態です。

引用: 住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より。主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。

今後、住宅ローンの金利がどのように変動していくか予測することは難しいですが、住宅ローン金利は、景気や物価、為替などの影響により変動しますので、状況を注視していくことが重要です。現在は歴史的な低水準なのでこれ以上下がることは考えにくく、景気動向によっては徐々に上昇する可能性が言及されています。

住宅ローンの金利の仕組み

店頭金利(基準金利)・優遇金利・適用金利とは?

実際は、各金融機関が融資の審査を行い、「店頭金利」から「優遇金利(引下幅)」分を差し引いた「適用金利」が、最終的にローン契約に用いられる金利になります。住宅ローンを選ぶ際には、各金融機関の優遇金利と条件を確認し、適用金利の数字を比較するようにしましょう。

適用金利はいつ決まるのか

適用金利については、どの時点での金利が適用されるかも重要なポイントです。通常「住宅ローン申込時の金利」か「融資実行時の金利」のどちらかになりますが、多くの民間金融機関の住宅ローンでは、「融資実行時の金利」が適用されます。

不動産購入と住宅ローンの流れ

完成済の新築物件や中古物件で即入居可能な物件であれば、ローン申込から約1カ月後に融資実行・物件引渡しが可能です。住宅ローンの申込後、融資実行まで時間がかかる場合は、予め金融機関にどの時点の金利が適用になるか確認しておきましょう。

金利タイプと特徴

住宅ローンの金利タイプには、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3タイプがあります。金利タイプによって、適用される金利や総返済額も異なるため、特徴を理解して選ぶことが大切です。

1. 全期間固定金利型

返済期間中、金利がずっと固定され返済額も変わらないタイプ

【特徴】

将来の金利動向の影響を受けず、返済額が決まっているので安心感があります。金利は他の金利タイプと比べて高めです。

2. 変動金利型

返済期間中、半年ごとに金利が見直され、返済額は5年に一度見直されるタイプ

【特徴】

• ・金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響を受けます
• ・金利タイプの中で金利が一番低く設定されています
• ・固定金利期間選択型への変更が可能です

変動金利の返済プラン

(1)元利均等返済

毎月の返済額(元金と利息の合計)を一定の金額とする返済方法です。

【特徴】

• ・毎月の返済額が同じなので、返済予定が立てやすいメリットがあります
• ・元金均等返済にくらべ返済総額が多くなります

5年ルールと125%ルール

多くの金融機関では、返済額の見直しを5年ごとに行いますが、改定後の返済額が従前の125%までしか上がらないというルールを設けています。金利が大幅に上昇しても家計に大きな影響が及ばないため安心と言えますが、急激な金利上昇が続いた場合、毎月の返済額のほとんどが利息へ充当され、融資残高が減らないという現象も起こり得ます。

(2)元金均等返済

毎回の返済元金を一定の金額とし、返済額はそれに利息を加えたものとなるため、ローン残高に応じて返済額が徐々に減っていきます。

【特徴】

• ・元利均等返済に比べ返済総額が少なくなります
• ・借り入れ当初の返済額が多くなります

3. 固定金利期間選択型

2年、3年、5年、10年、20年など、借入当初から一定期間金利が固定されるタイプ

【特徴】

• ・固定金利期間が短いほど当初の金利が低い
• ・固定金利期間終了後は、変動金利型や、改めて固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利で返済額が再計算されます
• ・金利が大幅に上昇した場合、返済額の上昇幅に上限がないため、返済額が膨らむ可能性があります

住宅ローン利用者が選んでいる金利タイプ

住宅金融支援機構が行っている「住宅ローン利用者の実態調査(2022年10月実施)」によると、金利タイプの利用割合は以下のとおりです。

変動金利は0.5%を下回るケースも珍しくなく、金利の低さで人気がありますが、将来金利が上がり返済額も増える金利上昇リスクが伴います。金利タイプの特徴、優遇金利の適用ルール、金利上昇リスクについて予めよく理解し、ご自身のライフプランを踏まえた上で慎重に選ぶようにしましょう。